超実践的 NKE の太陽光発電ブログ

両面パネル始めました。

分譲 利回り9.2%案件 × アプラス20年適用

またしても分譲ネタで恐縮です。

最後に悪あがきとして、分譲9.2%案件に対して、アプラス20年返済を適用してみました。

個人的には、驚きの結果が、、、

 

↓は、物件情報です。想定発電量は適正ピークカット率で再計算しています。

物件所在地 三重県津市  
システム容量 103.85 kW
年間想定発電量 113,165 kWh
1kWあたり想定発電量
(ピークカット12.3%)
1,090 kWh/kW/年
売電単価  14 円/kWh (税抜き)
年間想定売電収入 ¥1,584,307 (税抜き)
     
土地代 ¥1,710,000 (税抜き)
連系負担金 ¥410,000 (税抜き)
システム価格
(防草、フェンス込み)
¥15,080,000 (税抜き)
総額 ¥17,200,000 (税抜き)
想定表面利回り 9.2%  

この低利回りで、金利2.2%×15年返済だと、返済完了まではマイナスCFとなることが多かったですが、今回はアプラス20年ローンでどこまでCFが改善するか? がポイントとなります。

アプラスの20年ローンでは変動金利1.75%~(業者による)と聞いていますが、変動では上がる可能性があるので、固定2.0%×20年でシミュレーションしました。

 

まずは1~5年目です。

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もちろん課税事業者を選択して2年目に消費税還付を受けます(+135万円)。2年目CFは187万円。

先端設備導入計画の認定を取得して償却資産税の免除(3年間)を受けます。

インボイス制度で消費税がもらえるか不透明なので、簡易課税制度を適用します。

5年目で、償却資産税の免除が切れても30万円のCFがでています。

これなら先端設備が使えなくても、CFはプラスとなりますね。

 

次に、6~10年目です。

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キャッシュフローは安定して30万を維持していますね。いい感じ♪

 

次は、11~15年目です。

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ここで自然災害保険のコストが増えますが、CFは29万円と満足な金額 (^^)/

 

最後に16~20年目です。

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まだまだ返済は続くのでボーナス期間という概念はなくなりますね。

16年目以降で、パワコン全交換すると1年は大幅赤字になっちゃいます(-120万円)。

この大幅出費を避けたいなら、追加料金を払って20年保証にした方が良い気はしますね。(SMAやHUAWEIはできたはず。)

 

20年トータルの利益は、15年返済と比べると、720→650万円と少し減りましたが、毎年安定して、数10万円のCFが出るのはかなり魅力的に感じました。

利回り9.2%でこの結果が出るとは、20年返済はなかなか美味しいですね。

アプラス20年ローンが使えるなら利回り9%台でも意外に回るとは思いますが、金利の上昇、発電量の下振れ、廃棄費用の積み立ても想定すると、利回り10%以上にはこだわっておいた方がよいかなとは思います。

ただどうしても、他に物件がなく、価格交渉も通じないなら、諦めてやめるよりは、利回り9%台でも、20年返済ならやった方が良いのかもしれません。

 

最後に、おまけとして、積み立て投資をしてみました。

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やはり、再投資による複利効果は絶大ですね。

毎年CFがでる20年返済と相性抜群!!

 

※非常に重要なご指摘をいただきましたので、補足させていただきます。上記のキャッシュフロー(CF)は全て税引前なので、個人で雑所得として申告する場合は所得税20%(所得により5~45%の範囲内で決定)+住民税10%がかかります(上記表では経常利益×税率)。個人事業主となり青色申告をすれば最大65万円の控除が受けられるので、それ以下の利益なら、税金はかかりません。という具合に税率は人によって大きく変わる為、あえて税引き後のCFは記載していません。税引き後のCFについては、お手数ですが、ご自身で計算の程お願いしますm(_ _)m

 

 

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