分譲案件（土地付き太陽光発電投資）を購入した場合、実際に手残りはどれくらいになるのか、計算してみました。
大手、分譲サイトに掲載されていたダブル過積載案件（100kW前後）をピックアップしました。掲載内容は以下の通りです。1kWあたりの発電量は参考として追加しました。
| 物件所在地 | 三重県津市 | |
| システム容量 | 103.85 | kW |
| 年間想定発電量 | 119,280 | kWh |
| 1kWあたり想定発電量 （ピークカット7%程？） |
1,149 | kWh/kW/年 |
| 売電単価 | 14 | 円/kWh （税抜き） |
| 年間想定売電収入 | ¥1,669,920 | （税抜き） |
| 土地代 | ¥1,710,000 | （税抜き） |
| 連系負担金 | ¥410,000 | （税抜き） |
| システム価格 （防草、フェンス込み） |
¥15,080,000 | （税抜き） |
| 総額 | ¥17,200,000 | （税抜き） |
| 想定表面利回り | 9.7% |
全て込みこみで表面利回りは9.7%とのことです。
最近は10%を切るのが当たり前になってきていますね。
ここで気になったのが、想定発電量です。
パネル103.85kWで割ると、1kWあたりの想定発電量が1,149 kWh/年となりました。
ダブル過積載の割には多い気がしますね。ピークカット率を甘めに計算してそうです（おそらく7%ほど）。
実際に自分でNEDOの日射量を用いて、想定発電量を出してみると、
| 物件所在地 | 三重県津市 | |
| システム容量 | 103.85 | kW |
| 年間想定発電量 | 113,165 | kWh |
| 1kWあたり想定発電量 （ピークカット12.3%） |
1,090 | kWh/kW/年 |
| 売電単価 | 14 | 円/kWh （税抜き） |
| 年間想定売電収入 | ¥1,584,307 | （税抜き） |
| 土地代 | ¥1,710,000 | （税抜き） |
| 連系負担金 | ¥410,000 | （税抜き） |
| システム価格 （防草、フェンス込み） |
¥15,080,000 | （税抜き） |
| 総額 | ¥17,200,000 | （税抜き） |
| 想定表面利回り | 9.2% |
1kWあたりの想定発電量は1,090kWhとなりました。ピークカット率は12.3%です。
これは、そこまで厳しいシミュレーションではないと思います。
これで利回りを計算すると、9.2%でした。大分減りましたね。
9%台前半は、さすがにしんどそうです。
これで、各年の手残りをシミュレーションしてみました。
まずは1～5年目です。
手残りは、キャッシュフローのところを見てもらうと初年度はプラスになっていますが、2年目以降はマイナスです。 これは償却資産税の影響です。←営業さんは教えてくれないこともあるのでご注意を。
さらに2023年の10月からはインボイス制度が始まり、消費税がもらえなくなる可能性があると懸念されています（ただこれは確定した事実ではなく、今のところは免税事業者でも消費税分は払わられるとのこと）。ただ、もしそうなったらかなり痛いので、今回はそういうリスクを踏まえてシミュレーションしています（表中では便宜上消費税をもらって→そのまま支払うという形にしています）。
次は、6～10年目です。
収入は減ることはあっても、増えることはないので、常に10万以上のマイナスです。
次は、11～15年目です。
1～10年目までは信販の自然災害を使うことを前提としてましたが、11年目以降は自分で自然災害保険に入らないといけません。年間数万ほど。
キャッシュフローはさらにマイナス側にかさんでいきます。年間でマイナス14万以上。
ここでやっとボーナス期間の16～20年目です。
この期間では15年の返済が完了しているので、巻き返しの期間です。
が、パワコンはこのあたりで全交換が必要だと思うので、とりあえず16年目で交換するとして、キャッシュフローはマイナス。
17年目になって、ようやくプラスに転じます。130万/年（税引き前）。
ただ、18年目では減価償却がなくなるので、税金がガッツリかかってきます。
個人なら所得税20%＋住民税10%を引くと、90万ほどですね。
20年トータルではもちろんプラスですが、16年間もマイナスが続くのは耐えられないですね。
なぜ、こんな厳しい結果になるかというと、想定発電量の算出の仕方ですね。
業者シミュではピークカット率7%程、厳密なシミュでは12.3%でした(こっちの方が一般的な数値）。
たった5%の見込み差が命取りになってしまうのです。
でも経験がある人でないとなかなか見抜くのは厳しいかもですね。
とりあえず、ダブル過積載（100kW付近）はピークカットは10%以上と考えて、発電量を自分で見積もってみて、違和感を感じたら、業者さんに指摘してみて、精度の高い想定発電量を出し直してもらい、当初利回り（ここでは9.7%）が出るように価格を調整してもらうのがベターかと思います。
改めて、想定発電量の精度は大事ですね。
次回は、キャッシュフローマイナス要因となった償却資産税、消費税に関して、先端設備、消費税還付、簡易課税で、どこまでマシになるかシミュレーションしてみたいと思います。
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